Taux de rentabilité interne calcul et exemple en promotion immobilière en 10 points

‍Le taux de rentabilité interne et le bilan promoteur doivent absolument être maîtrisés avant de se lancer dans un projet immobilier — qu’il s’agisse de l’achat d’un studio, de la revente d’une maison ou de la construction d’un immeuble. Or, se former à la promotion immobilière est souvent le seul moyen sérieux d’acquérir ces compétences essentielles, en particulier celle qui fera toute la différence sur le terrain.

1) Pourquoi calculer le TRI est essentiel en promotion immobilière ?

  Une question revient toujours : votre opération sera-t-elle réellement rentable ? Pour le savoir, encore faut-il maîtriser les bons outils.

Parmi les indicateurs essentiels enseignés dans cette formation, le Taux de Rentabilité Interne, ou TRI, occupe une place centrale. Le TRI mesure le rendement réel d’un projet, année après année, en intégrant tous les flux de trésorerie : capital investi, revenus perçus, charges supportées, et prix de revente. Là où la rentabilité brute se contente de comparer les loyers au prix d’achat, le TRI va plus loin. Il prend en compte le facteur temps, la chronologie des flux, et offre une lecture bien plus fine de la performance globale de l’opération. Indispensable, surtout lorsque le projet s’étale sur plusieurs années.

Le Taux de Rentabilité Interne (TRI), ou Internal Rate of Return (IRR) en anglais, est une notion financière fondamentale utilisée pour évaluer la rentabilité potentielle d'un investissement ou d'un projet. Il s'agit du taux d'actualisation qui rend la valeur actuelle nette (VAN) des flux de trésorerie d'un projet égale à zéro.

2) Origine et fondements du taux de rentabilité interne (TRI)

L'invention formelle du TRI n'est pas attribuée à une seule personne de manière exclusive et définitive, mais son concept a émergé et s'est affiné au fil du temps dans le domaine de l'économie et de la finance.

Cependant, la paternité de la notion sous-jacente est très souvent attribuée à l'économiste britannique John Maynard Keynes. Dans son ouvrage majeur "Théorie générale de l'emploi, de l'intérêt et de la monnaie" (publié en 1936), Keynes a introduit le concept de la "productivité marginale du capital" ou "efficacité marginale du capital". Cette notion correspondait au taux d'actualisation qui égalise le coût d'un actif capital avec la valeur actualisée de ses rendements futurs attendus. C'est l'essence même du TRI.

Keynes cherchait à expliquer les décisions d'investissement des entreprises et les facteurs qui influencent l'investissement global dans une économie. Le TRI est donc né de la nécessité de disposer d'un outil pour comparer et classer les projets d'investissement, en tenant compte de la valeur temporelle de l'argent et des flux de trésorerie générés sur plusieurs périodes.

Par la suite, le concept a été popularisé et formalisé dans la théorie du financement des entreprises et la gestion de projet, devenant un outil standard pour le "capital budgeting" (décisions d'investissement) dans les milieux d'affaires et universitaires.

3) Pourquoi le TRI est indispensable en promotion immobilière : le bilan promoteur à la loupe

Quand on débute ou qu’on cherche à structurer un projet, une question revient toujours : comment faire un bilan promoteur efficace et crédible ? Car dans un métier où les chiffres guident chaque décision, le bilan promoteur est le point de départ, mais aussi le cœur de toute stratégie. Et au centre de ce bilan, un indicateur domine : le Taux de Rentabilité Interne (TRI).

La promotion immobilière n'est pas un sprint, c'est un marathon financier. Un projet dure des mois, voire des années, avec des dépenses initiales colossales (achat du terrain, études, travaux) et des revenus qui n'arrivent qu'à la fin (ventes des biens). C'est là que le TRI devient vital.

Il tient compte du temps : Contrairement à une simple marge, le TRI intègre le facteur temps. Un euro gagné dans 5 ans n'a pas la même valeur qu'un euro gagné l'année prochaine. Le TRI actualise tous les flux (entrées et sorties d'argent) à une même date, offrant une vision juste de la rentabilité annuelle moyenne sur la durée totale du projet. C’est exactement ce que cherche à démontrer le bilan promoteur bien construit : pas seulement les chiffres bruts, mais leur dynamique dans le temps.

Un outil de décision et de comparaison : Vous avez peut-être plusieurs opportunités sur la table. Le TRI vous permet de comparer objectivement la rentabilité de projets de tailles ou de durées différentes. Il vous aide à choisir la meilleure allocation de votre capital et de votre temps. Un simple bilan promoteur exemple, incluant le TRI, peut suffire à faire ressortir le projet le plus stratégique, là où une lecture superficielle aurait trompé.

Le langage des partenaires financiers : Les banques et les investisseurs parlent le langage du TRI. Présenter un projet avec un TRI bien calculé et justifiable est un gage de professionnalisme. C'est un signe que vous maîtrisez votre sujet et que vous comprenez les enjeux financiers. Passer par un programme pour apprendre la promotion immobilière devient capital. Intégrer le TRI dans le bilan promoteur que vous soumettez en rendez-vous, c’est démontrer votre sérieux, votre maîtrise des risques, et votre capacité à piloter une opération de bout en bout.

Une Boussole pour le Risque : En calculant le TRI sous différents scénarios (retard de chantier, baisse des prix de vente), vous évaluez la solidité de votre projet face aux imprévus et déterminez sa capacité à rester rentable. Cette méthode doit faire partie intégrante de votre façon de faire un bilan promoteur. Anticiper, c’est déjà mieux rentabiliser.

 4) Les risques de ne pas accorder d'attention au TRI

Ignorer le TRI, c'est comme piloter un avion sans altimètre ni indicateur de vitesse. Les conséquences peuvent être désastreuses :

1. Lancer des projets non rentables : Sans TRI, une opération qui semble intéressante en surface (belle marge brute, bon emplacement) peut en réalité cacher une faible rentabilité annuelle due à une durée trop longue ou des flux financiers mal optimisés. Vous risquez d'investir massivement pour un rendement minime, voire une perte.
2. Épuisement du capital : Le TRI est un signe de la capacité d'un projet à générer du cash pour vos fonds propres. Un mauvais TRI peut signifier que votre capital est immobilisé longtemps sans générer de rendement suffisant, vous empêchant de lancer d'autres projets.
3. Difficultés de financement : Un dossier de financement présenté à une banque ou à des investisseurs sans un TRI clair et argumenté sera très difficilement accepté. Cela vous fermera les portes des fonds nécessaires à la réalisation de vos ambitions.
4. Prise de décisions subjectives : Sans cet indicateur objectif, vos choix d'investissement risquent d'être basés sur l'intuition ou des chiffres partiels, vous exposant à des erreurs coûteuses et à un manque de vision stratégique sur votre portefeuille de projets.
5. Perte de crédibilité : Ne pas maîtriser le TRI vous fera perdre en crédibilité face aux autres professionnels du secteur, aux investisseurs et aux banquiers.

En somme, le TRI n'est pas un simple outil de comptabilité. C'est un outil de pilotage stratégique qui vous permet de voir au-delà des apparences, de sécuriser vos investissements et de prendre des décisions éclairées pour une promotion immobilière rentable et maîtrisée.

5) Quelle est la formule du taux de rendement ? vidéo

Utiliser le TRI, c'est comme avoir une boussole pour ne pas se perdre dans un projet. Il vous aide à :

Comparer différents projets immobiliers

Exemple : un studio à louer ou une maison à revendre. Le calcul du TRI permet de comparer leur rendement réel sur la même base.

Évaluer les risques et retards

Un chantier qui dure plus longtemps ? Une revente retardée ? Le TRI vous permet de voir comment ces retards impactent votre rentabilité.

Décider entre immobilier ou autre placement

Le TRI vous permet de voir si votre projet immobilier est plus rentable qu’un placement en bourse ou qu’un livret A.

Ajuster vos hypothèses

Vous pouvez tester différents scénarios (travaux plus longs, loyer plus bas, revente plus tardive) et voir comment cela modifie votre taux de rentabilité interne.

6) C’est quoi un bon TRI en promotion immobilière ?

Maintenant que vous en savez un peu plus sur le TRI, vous vous demandez sans doute : qu’est-ce qu’un bon taux de rentabilité interne dans l’immobilier ? À partir de combien peut-on dire qu’un projet est réellement rentable ? Et surtout, que signifie un bon TRI lorsqu’on se forme à la promotion immobilière ?

Dans le programme de formation pour devenir promoteur immobilier, Richard Emouk, expert en promotion immobilière depuis plus de quinze ans et fondateur du programme Kindnee, vous explique tout cela en détail à travers des cas concrets, des bilans promoteurs analysés et des scénarios de rentabilité. Pour plus d’informations, vous pouvez le joindre au 06 51 86 68 47.

Un bon TRI est une notion relative. Il dépend du niveau de risque du projet, de la durée d’immobilisation des fonds, de la nature de l’opération et des alternatives disponibles. En 2024, le rendement moyen du Livret A est de 3 % net, garanti et sans risque selon la Banque de France. Une SCPI performante propose environ 4,5 % net par an (source : Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière). Un fonds en euros d’assurance-vie peut atteindre entre 3 et 4 % (source : Le Revenu). Dans ce contexte, on considère qu’un TRI supérieur à 5 ou 6 % devient intéressant dès lors que le projet est bien structuré.

Dans l’investissement locatif classique, un TRI situé entre 8 et 10 % est souvent jugé satisfaisant, à condition d’intégrer dans le calcul les loyers nets perçus, les charges, les impôts et la revente. Par exemple, un bien acheté 120 000 euros, générant 700 euros par mois nets pendant dix ans puis revendu 150 000 euros, donne un TRI d’environ 9,2 % selon une simulation réalisée via rendementlocatif.com.

Dans le cadre de la promotion immobilière, les exigences sont plus élevées. Le capital est immobilisé sur des durées longues, les coûts sont importants dès le départ, et les revenus arrivent en différé. C’est pourquoi les promoteurs recherchent un TRI d’au moins 15 %, voire jusqu’à 20 ou 25 % selon les cas. Une opération de vingt-quatre mois avec un apport de 500 000 euros et une marge nette attendue de 200 000 euros aboutit ainsi à un TRI d’environ 18 à 19 %, selon les simulations réalisées avec un modèle de bilan promoteur issu de Promociel ou InvestissementLocatif.com.

Les exigences des investisseurs institutionnels confirment ces ordres de grandeur. En immobilier, un fonds de private equity n’examinera généralement pas un projet dont le TRI attendu est inférieur à 12 %. Pour des opérations plus complexes ou exposées, ils réclament au minimum 18 % (source : entretien avec Altixia REIM dans Business Immo, mai 2023).

En résumé, voici quelques repères pour situer ce qu’on appelle un bon TRI selon le type d’opération :

• Pour des produits garantis comme le Livret A ou les fonds en euros : entre 2 et 4 %.
  
  
• Pour des placements intermédiaires comme les SCPI : entre 4 et 6 %.
  
  
• Pour de l’investissement locatif maîtrisé : entre 7 et 10 %.
  
  
• Pour des opérations d’achat-revente ou de marchand de biens : entre 12 et 15 %.
  
  
• Pour des projets de promotion immobilière bien structurés : entre 15 et 25 %.
  
  

Comprendre cela, savoir le justifier et le défendre, c’est ce qui fait la différence entre un investisseur amateur et un professionnel. Et c’est exactement ce que vous apprendrez dans la formation Kindnee, en apprenant à construire un vrai bilan promoteur et à utiliser le TRI comme levier stratégique de décision.

7) Taux de marge en immobilier : comprendre cette notion avec des exemples concrets

Avant de calculer des rentabilités, des TRI ou des cash-flows, il y a une notion essentielle qu’on oublie souvent de maîtriser : la marge. C’est pourtant le premier chiffre que regarde un professionnel avant de se lancer dans un projet. Sans marge, pas de rentabilité. Et sans rentabilité, pas de liberté. C’est aussi simple que ça.

Mais que veut-on dire exactement par « marge » ? Comment la calculer ? Et surtout, comment l’utiliser intelligemment dans les différentes stratégies immobilières comme l’achat-revente, la location ou la promotion ? C’est ce qu’on va voir ici, sans jargon inutile.

Comprendre la notion de marge simplement

La marge, c’est ce que vous gagnez en plus de ce que vous avez dépensé. C’est la différence entre ce que vous vendez et ce que cela vous a coûte :

Marge = Prix de vente - Coût total de revient

Prenons un exemple très simple. Vous achetez un objet 10 euros, vous le revendez 15. Vous avez fait 5 euros de marge. C’est à la fois votre bénéfice brut, mais aussi une manière de mesurer si votre opération est suffisamment rentable.

En immobilier, on applique la même logique, mais avec des montants bien plus importants… et souvent plus de détails.

Marges et immobilier : trois situations concrètes

1. L’investissement locatif

Quand vous achetez pour louer, la marge n’est pas instantanée, mais elle existe. Imaginons un bien acheté 120 000 € (tout compris : prix, notaire, travaux) et qui rapporte 800 € par mois de loyer.

Chaque mois, vous encaissez. Chaque mois, vous payez (crédit, charges, impôts, etc.). La marge mensuelle nette est ce qui vous reste. Par exemple, 150 € nets par mois = 1 800 € par an.

Mais ce n’est pas tout. Si le bien prend de la valeur, vous aurez aussi une marge à la revente.

Locatif = marge récurrente + marge potentielle à long terme

2. L’achat-revente (marchand de biens)

Ici, la marge est claire et rapide. Vous achetez un appartement 100 000 €, vous faites 30 000 € de travaux et vous revendez 170 000 €. Votre coût total est de 130 000 €, votre prix de vente est de 170 000 €.

Marge brute = 40 000 €

Ensuite, il faudra retirer les frais de notaire, d’agence, de fiscalité… pour obtenir la marge nette.

Dans ce modèle, chaque opération est un cycle. Le but est de faire une marge forte et rapide, pour générer du cash.

3. La promotion immobilière

Ici, la marge est planifiée dès le début. Un promoteur va acheter un terrain, construire, vendre les lots.

Exemple :

• Coût d’achat du terrain : 300 000 €
• Coûts de construction : 1 000 000 €
• Frais divers (honoraires, garanties, financement) : 200 000 €
• Prix de vente des appartements : 1 700 000 €

Marge brute = 200 000 €

Dans ce cas, une marge de 10 à 15 % est souvent considérée comme saine. Le promoteur anticipe tout : délais, ventes, réglementations.

Pourquoi la marge est votre meilleur indicateur

Quel que soit votre profil, la marge vous dit une chose simple : est-ce que ce projet vaut le coup ?

Elle permet de comparer, de négocier, d’ajuster. Une marge trop faible ? Danger. Une marge surestimée ? Risque de déception.

Si vous voulez aller vite, regardez la rentabilité.

Si vous voulez aller loin, maîtrisez vos marges.

Et souvenez-vous : en immobilier, ce n’est pas le chiffre d’affaires qui compte. C’est ce qu’il vous reste à la fin.

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8) Calcul du TRI exemple : formule du taux de rentabilité interne

Quelle est la formule du taux de rentabilité interne ?

Le TRI est le taux qui rend la valeur actuelle nette (VAN) d’un projet égale à zéro. Sa formule est :

0 = Σ (Flux de trésorerie t / (1 + TRI)^t)

Cela signifie qu'on additionne tous les flux d’argent du projet actualisés à une certaine date (généralement aujourd’hui), et on trouve le taux qui fait que leur somme est exactement zéro.

Calcul du TRI à la main : exemple simple et clair

Voici un exemple de calcul du TRI à la main, pour bien comprendre :

• Année 0 : vous investissez 100 000 € → flux = –100 000 €
• Année 1 : vous recevez 40 000 €
• Année 2 : vous recevez encore 40 000 €
• Année 3 : vous revendez le bien pour 50 000 €

Les flux sont donc :

• Année 0 : –100 000 €
• Année 1 : +40 000 €
• Année 2 : +40 000 €
• Année 3 : +50 000 €

Le calcul du TRI consiste à tester différents taux (10 %, 12 %, 14 %, etc.) pour trouver celui qui rend la VAN proche de zéro.

👉 À 14,7 %, la VAN est presque nulle. Le TRI est donc de 14,7 % : ce projet vous rapporte en moyenne 14,7 % par an.

9) Outils pratiques pour calculer le TRI comme un professionnel

Le taux de rentabilité interne (TRI) est un indicateur essentiel pour évaluer la performance d’un projet immobilier. Encore faut-il savoir le calculer correctement. Voici les principales méthodes, des plus simples aux plus avancées.

Excel ou Google Sheets : l’outil de base

Pour les investisseurs autonomes, Excel ou Google Sheets reste la solution la plus rapide. Il suffit de saisir vos flux de trésorerie dans une colonne, puis d’utiliser la formule =TRI() (ou =IRR() en version anglaise). Le logiciel vous donne le résultat instantanément.

Google Sheets est accessible gratuitement en ligne, ce qui en fait un excellent point de départ.

Les simulateurs en ligne : simple et rapide

Si vous souhaitez simplement tester la rentabilité d’un projet sans créer de fichier, plusieurs simulateurs en ligne sont disponibles. Ils permettent d’obtenir une estimation rapide de votre TRI, directement sur votre navigateur. Parmi les outils fiables, on peut citer :

• Calculatricetaux.com
• Investissement-locatif.com
• Rendementlocatif.com

Ces plateformes sont parfaites pour une première analyse ou pour comparer plusieurs scénarios sans s’encombrer d’un tableur.

Les modèles Excel spécialisés : pour aller plus loin

Pour les marchands de biens ou les promoteurs, il existe des modèles Excel payants déjà paramétrés. Ces fichiers intègrent tous les éléments d’un véritable bilan : TVA, frais notariés, coûts de financement, taxes, reventes, etc.

Il suffit de remplir vos données (prix d’achat, travaux, durée, etc.), et tous les indicateurs sont calculés automatiquement, y compris le TRI, la VAN et les cash-flows. Vous pouvez en trouver facilement en tapant “bilan promoteur Excel” ou “simulateur marchand de biens Excel” sur Google.

Les logiciels professionnels : pour les opérations complexes

Pour ceux qui gèrent plusieurs projets ou des opérations importantes, des logiciels professionnels comme Promociel ou Optimum Promoteur offrent une solution complète. Ces outils permettent de suivre l’ensemble du projet immobilier : du foncier au financement, de la construction à la revente. Le TRI est calculé automatiquement, avec une vision complète et structurée du montage.

Comment interpréter le résultat du TRI

Une fois calculé, il faut savoir interpréter le TRI. En général, un TRI supérieur à 10 % est considéré comme un bon projet. Entre 5 et 10 %, il faut examiner les risques. En dessous de 5 %, il convient d’être particulièrement vigilant. Et si votre TRI est inférieur à votre taux d’emprunt, cela signifie que l’opération pourrait vous faire perdre de l’argent.

 10) Conclusion : comprendre le TRI, c’est prendre de meilleures décisions

Le taux de rentabilité interne, ce n’est pas juste une formule. C’est un outil de pilotage. Un moyen de comparer, d’évaluer, de simuler. Il vous donne une vision réaliste de ce qu’un projet peut vraiment rapporter.

Si vous débutez, commencez avec un simulateur simple. Si vous êtes professionnel, passez à Excel ou à un logiciel dédié. Mais dans tous les cas, ne vous lancez jamais sans avoir calculé votre TRI. Il vous aidera à éviter les mauvaises surprises… et à faire les bons choix.

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