Devenir promoteur immobilier au Québec en 2025

Introduction

Revenir au Québec après plusieurs années d’expérience, ou simplement vouloir franchir une nouvelle étape en tant qu’investisseur local, amène beaucoup d’entrepreneurs à se poser la question : est-il réaliste de devenir promoteur immobilier au Québec ? Le marché attire, mais il ne pardonne pas l’improvisation. Entre réglementation municipale stricte, financement exigeant et attentes élevées des acheteurs, se lancer sans préparation revient souvent à multiplier les erreurs. C’est pourquoi suivre une formation en promotion immobilière adaptée aux porteurs de projets est aujourd’hui un raccourci précieux pour bâtir un projet solide et crédible.

Le Québec offre un contexte particulier. À Montréal, les condos continuent de se vendre à des prix élevés malgré les ralentissements, tandis que dans les villes moyennes comme Sherbrooke, Trois-Rivières ou Saguenay, les terrains abordables attirent de plus en plus de promoteurs débutants. L’équilibre est fragile : d’un côté, un déficit de logements estimé à plusieurs dizaines de milliers d’unités ; de l’autre, une hausse constante des coûts de construction qui grignote les marges.

C’est précisément cette tension qui ouvre des opportunités. Ceux qui savent identifier les bons secteurs, négocier avec les municipalités et présenter un plan de financement clair trouvent rapidement leur place. D’ailleurs, cette logique n’est pas propre au Québec : dans devenir promoteur immobilier en Suisse ou encore en Côte d’Ivoire, on observe la même mécanique : l’offre insuffisante crée une fenêtre pour les porteurs de projets sérieux et bien préparés.

Dans cet article, nous allons explorer le marché québécois en 2025, les acteurs qui pèsent réellement, les étapes concrètes d’un projet, les compétences indispensables et les risques à anticiper. L’objectif est simple : donner aux futurs promoteurs un guide clair et réaliste pour transformer l’ambition en action.

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1. Le marché immobilier québécois en 2025 : rareté et nouvelles dynamiques

Le Québec vit une situation paradoxale : une demande forte en logements et, en même temps, des conditions d’accès au marché plus complexes que jamais. Montréal, vitrine immobilière de la province, affiche en 2025 un prix médian de 515 000 CAD pour un condo et plus de 600 000 CAD pour une maison unifamiliale dans certains quartiers centraux (APCIQ). Québec, la capitale, demeure plus accessible, autour de 360 000 CAD, mais la hausse y reste soutenue. En périphérie – Laval, Gatineau, Sherbrooke – la pression foncière attire de nouveaux promoteurs qui voient là un espace de croissance encore possible.

Le déficit de logements, évalué par la SCHL à plusieurs dizaines de milliers d’unités pour la province, crée un climat similaire à ce qu’on observe dans d’autres marchés tendus. Là où devenir promoteur immobilier en Côte d’Ivoire repose sur un manque criant de logements abordables, le Québec se distingue par une rareté accrue du foncier et des normes de construction exigeantes. Cette comparaison permet de voir que, malgré des contextes différents, la logique reste la même : l’offre ne suit pas la demande.

Les opportunités ne manquent pas pour autant. Les promoteurs qui misent sur le résidentiel moyen de gamme, ou encore sur la densification des quartiers périphériques, se positionnent sur un marché porteur. Dans cette optique, réfléchir au rôle du promoteur comme chef d’orchestre prend tout son sens. C’est une idée que nous avions détaillée dans comment faire une promotion immobilière en 5 points, où la valeur se construit dès l’étude foncière.

Le Québec, en 2025, n’est donc pas un marché facile, mais c’est un marché riche pour ceux qui savent anticiper et s’adapter.

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2. Les acteurs incontournables du marché immobilier au Québec

Après avoir évoqué les prix et les dynamiques du marché québécois, intéressons-nous maintenant à ceux qui en façonnent les contours. Car vouloir devenir promoteur immobilier au Québec, c’est aussi comprendre qui détient le pouvoir de dire oui ou non à un projet.

Au premier rang, il y a les municipalités. À Montréal, la ville impose des règles de densification strictes et exige parfois qu’un pourcentage des unités d’un projet soit réservé au logement social ou abordable. La mairesse Valérie Plante en a fait une priorité : freiner la spéculation et encourager des projets qui profitent au plus grand nombre. À Québec, le maire Bruno Marchand insiste, lui, sur la revitalisation des quartiers existants plutôt que sur l’étalement urbain. Ces orientations politiques influencent directement le travail des promoteurs.

Du côté des institutions, la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) joue un rôle central en garantissant certains financements et en publiant des études régulières sur l’offre et la demande. Lors de la dernière Québec Apartment Investment Conference, qui a réuni plus d’un millier de professionnels en janvier 2025, ses représentants ont rappelé que la province aurait besoin de 100 000 nouveaux logements d’ici 2030 pour stabiliser le marché. Ce type de prise de parole publique donne le ton et oriente les stratégies des investisseurs.

Les banques locales, elles, sont incontournables : Desjardins, RBC ou la Banque Nationale financent volontiers les projets, mais elles exigent une étude de faisabilité détaillée, à l’image de ce que nous avions souligné dans comment faire une promotion immobilière en 5 points.

Enfin, le paysage québécois est marqué par quelques grands promoteurs, comme Devimco ou Brivia, mais aussi par une multitude de plus petits acteurs qui misent sur la périphérie. Cette diversité ouvre la porte à de nouveaux entrants, à condition d’être rigoureux et bien entouré.

3. Les étapes concrètes d’un projet au Québec, racontées à travers une histoire locale

Nous avons vu à quel point le Québec est un marché vivant et complexe. Pour transformer l’envie en projet, il faut savoir dérouler chaque étape avec rigueur. Prenons l’exemple de Bild Immobilier, le promoteur de Québec qui a récemment repris deux projets gelés du Groupe Huot. L’un s’appelait L’Ariela, dans Lebourgneuf. Depuis son acquisition, il devient L’Odyssée, avec ambitieux objectifs de construction de plus de 700 unités locatives. Une illustration parfaite du passage de l’idée au concret dans le respect du contexte local.journaldequebec.com

1. Identifier les opportunités foncières

Comme Bild Immobilier qui a su identifier rapidement des projets en difficulté, le promoteur novice doit rester à l'affût : veiller sur les projets abandonnés, les ventes sous séquestre, ou les terrains mis en retrait par leurs propriétaires. C’est un signal fort que devenir promoteur immobilier au Québec ne se limite pas à acheter une parcelle, mais à voir au-delà de la carte.

2. Miner l’étude de faisabilité

Une fois le bien ciblé, une étude est essentielle pour évaluer le volume de construction possible, les marges estimées, et les contraintes réglementaires. Un projet comme L’Odyssée ne redémarre que si le rendu financier est solide. C’est ici que les outils étudiés dans comment faire une promotion immobilière en 5 points (réaliser un bilan promoteur efficace) font toute la différence.

3. Sécuriser le financement

Les banques québécoises exigent souvent 20 à 30 % de fonds propres, mais l’expérience prouve aussi qu’un promoteur qui arrive avec des dossiers clairs, bien construits, comme celui de Bild Immobilier, gagne confiance.

4. Obtenir les permis et lancer

Le dossier déposé, il faut maintenant négocier avec la ville, assurer la qualité technique du dossier, consulter les exigences de la municipalité et garantir que le projet intéresse les citoyens et élus.

5. Piloter le chantier et livrer

Enfin, il ne faut jamais lâcher le projet sous prétexte qu'il est lancé. Un suivi rigoureux, jusqu’à la livraison et la fidélisation des premiers locataires, c’est l’autre secret des promoteurs à succès.

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4. Les formations et compétences pour réussir au Québec

Nous avons vu que certains promoteurs, comme Bild Immobilier avec L’Odyssée à Québec, ont su relancer des projets ambitieux grâce à une stratégie bien structurée. Mais derrière ces réussites se cache toujours une même réalité : la compétence. Devenir promoteur immobilier au Québec exige de maîtriser plusieurs savoirs – juridique, financier, technique et relationnel. Or, très peu de porteurs de projets arrivent avec toutes ces cordes à leur arc.

Au Québec, il existe des cursus universitaires spécialisés : HEC Montréal propose des modules en gestion immobilière, l’Université Laval offre des maîtrises en aménagement du territoire, et des certificats courts en immobilier sont accessibles dans plusieurs universités. Ces formations donnent une base académique solide, mais elles restent souvent longues et théoriques.

Pour les entrepreneurs ou les membres de la diaspora qui veulent se lancer rapidement, des parcours plus pratiques sont souvent privilégiés. Suivre une formation en promotion immobilière adaptée aux porteurs de projets permet d’aller droit au but : apprendre à monter un bilan promoteur, calculer un TRI, comprendre la VEFA et dialoguer efficacement avec une banque. Ces formations, qu’elles soient suivies en ligne ou en présentiel, sont conçues pour transformer une idée en projet concret.

Au-delà du contenu technique, la formation est aussi un moyen de rejoindre un réseau. Les promoteurs qui réussissent sont ceux qui savent s’entourer : architectes, notaires, banquiers, urbanistes. C’est exactement ce que nous avions souligné dans notre article sur les métiers de la promotion immobilière : le promoteur n’est pas un expert isolé, mais un chef d’orchestre.

En clair, au Québec comme ailleurs, investir dans une formation sérieuse n’est pas une dépense, c’est une étape indispensable pour sécuriser son projet et crédibiliser sa démarche auprès des institutions.

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5. Les risques et scandales du marché québécois : quand la réalité dépasse parfois le rêve

Le Québec est un marché prometteur, mais même les infrastructures les plus solides peuvent vaciller quand le risque n’est pas anticipé. Pour qui aspire à devenir promoteur immobilier au Québec, il y a des leçons à tirer de quelques sombre réalités passées.

Prenez le cas de Stéphan Huot, ancien pilier de la promotion immobilière. Début 2024, il a annoncé sa faillite personnelle avec des dettes astronomiques dépassant le milliard de dollars, faisant de cette débâcle l’une des plus marquantes de l’histoire québécoise Wikipédia+10Le Journal de Québec+10Le Journal de Montréal+10. Ses projets emblématiques ont été liquidés à prix fortement réduits, comme son manoir à Lebourgneuf, entraînant de nombreux créanciers dans la tourmente Le Journal de Québec. Aujourd’hui, Huot essaie de relancer une activité à titre de consultant, une résilience ambiguë, mais pleine d’enseignements mpamag.com+6Le Journal de Montréal+6TVA Nouvelles+6.

Côté fraude, l’immobilier n’est pas en reste. En 2023, à Montréal, la police a arrêté 17 personnes impliquées dans une fraude immobilière estimée à plus de 5 millions de dollars. Les fraudeurs utilisaient de fausses identités pour endetter des propriétaires sans leur consentement Burnaby Now.

Il existe aussi des cas moins récents, mais tout aussi marquants : l’Affaire Norbourg, survenue dans les années 2000, où des fonds d’investisseurs ont été détournés via un stratagème de Ponzi, touchant des milliers d’épargnants à travers le Québec mpamag.com+3Wikipédia+3Wikipédia+3.

Ces exemples montrent que même dans un marché structuré comme le Québec, les dangers sont réels. Pour les promouvoir, la route exige vigilance, transparence et anticipation. C’est pourquoi il est indispensable de construire un bilan solide, de sécuriser le foncier, d’avoir un plan financier clair et de se former à toutes les étapes — tout comme nous le détaillons dans notre article sur le taux de rentabilité interne en promotion immobilière, un incontournable pour réussir en terrain complexe.

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6 Conclusion : Devenir promoteur immobilier au Québec en 2025

Le Québec offre une opportunité unique à ceux qui veulent se lancer dans la promotion immobilière. La province cumule un déficit de logements important, une demande soutenue dans toutes les grandes agglomérations et un besoin croissant de projets innovants et durables. Pour autant, devenir promoteur immobilier au Québec n’est pas une aventure à prendre à la légère.

Les exemples récents de faillites et de scandales nous rappellent que même des promoteurs expérimentés peuvent s’effondrer s’ils n’anticipent pas correctement les risques. À l’inverse, des entreprises locales plus modestes, capables d’adapter leurs stratégies et de cibler des segments précis (logements abordables, périphérie en croissance), tirent leur épingle du jeu et bâtissent une réputation solide.

Le succès repose sur trois piliers : une préparation méticuleuse, un financement bien structuré et une exécution irréprochable. La formation joue ici un rôle décisif, non seulement pour acquérir des compétences techniques, mais aussi pour rejoindre un réseau et dialoguer d’égal à égal avec les banques, les architectes et les municipalités.

En définitive, le Québec n’est pas un marché facile, mais il est profondément porteur. Pour les entrepreneurs locaux comme pour les membres de la diaspora, il représente une chance réelle de transformer un capital ou une idée en projet durable. À condition, bien sûr, de s’armer de méthode, de rigueur et de vision à long terme. Car au fond, devenir promoteur immobilier au Québec, c’est plus que construire des immeubles : c’est contribuer à modeler l’avenir des villes et à répondre à un besoin essentiel, celui du logement.

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7. FAQ – Devenir promoteur immobilier au Québec

Faut-il un diplôme pour devenir promoteur immobilier au Québec ?
Non, aucun diplôme officiel n’est requis. Cependant, sans connaissances solides en droit foncier, en urbanisme et en finance, la probabilité d’échec est élevée. C’est pourquoi beaucoup choisissent de suivre une formation en promotion immobilière afin de sécuriser leur projet dès le départ.

Combien faut-il investir pour se lancer ?
Tout dépend du type d’opération. Pour un petit immeuble multifamilial en périphérie de Montréal, les banques demandent généralement entre 20 % et 30 % d’apport, ce qui représente facilement plusieurs centaines de milliers de dollars. Les projets de condos en centre-ville nécessitent des capitaux bien supérieurs.

Un étranger ou un membre de la diaspora peut-il investir ?
Oui, mais avec certaines contraintes. Les non-résidents doivent respecter des conditions fiscales spécifiques et collaborer avec des notaires québécois pour sécuriser leurs acquisitions. Beaucoup de membres de la diaspora choisissent de revenir s’installer au pays pour piloter eux-mêmes leurs projets, comme nous l’avons observé dans d’autres contextes, par exemple en Côte d’Ivoire.

Quelles marges espérer ?
En moyenne, une opération bien menée peut dégager entre 10 % et 15 % de marge nette. Dans certains cas, surtout en périphérie où les terrains sont moins chers, les marges peuvent grimper davantage. Mais attention : comme nous l’avons vu avec l’exemple de Stéphan Huot, une mauvaise gestion ou un financement mal anticipé peut réduire à néant des projets pourtant prometteurs.

Quels sont les risques majeurs ?
La flambée des coûts de construction, les délais administratifs, les recours citoyens et la saturation du marché haut de gamme. Ces éléments peuvent retarder ou même bloquer un projet. C’est pourquoi il est crucial d’effectuer une étude de faisabilité complète, comme nous l’avons expliqué dans comment faire une promotion immobilière en 5 points.

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