Qu’est-ce qu’une VEFA ? Histoire d’une protection devenue indispensable

Qu’est-ce qu’une VEFA ? Histoire d’une protection devenue indispensable

Dans les années 50 et 60, il n’existait aucune formation en promotion immobilière. Les promoteurs se lançaient sans méthode, sans cadre, et surtout sans savoir comment faire un bilan promoteur. Résultat : des opérations mal préparées, des chantiers inachevés, et des particuliers livrés à eux-mêmes.

À cette époque, acheter un bien sur plan devenait de plus en plus courant. Mais cette pratique, appelée aujourd’hui VEFA, n’était encore encadrée par aucune loi. La confiance était la seule garantie. Et souvent, elle ne suffisait pas…

Des promoteurs peu expérimentés – ou parfois malintentionnés – encaissaient des acomptes, lançaient quelques travaux, puis abandonnaient tout. Les acquéreurs se retrouvaient face à des immeubles inachevés, des dettes… et aucun recours.

L’affaire Batipro, tristement célèbre dans les années 60, illustre bien ce chaos. Cette société avait lancé plusieurs programmes en région parisienne. Faute de gestion sérieuse, elle a fait faillite en cours de route. Les familles engagées ont dû terminer elles-mêmes leurs logements, à leurs frais.

Ce type de scandale a provoqué une prise de conscience nationale. En réponse, l’État a voté la loi du 3 janvier 1967, posant les bases de la VEFA moderne

Nous allons vous expliquer en détail ce que la VEFA a apporté au marché de la promotion immobilière, même en 2025.

Comment fonctionne la VEFA ? Un cadre protecteur pour acheter sur plan

La VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement – est le contrat utilisé lorsqu’un particulier achète un bien immobilier avant sa construction. Autrement dit, c’est la formule juridique encadrant les achats sur plan, très courants dans les programmes neufs.

Lorsqu’un acheteur signe une VEFA, il ne devient pas propriétaire d’un logement existant, mais d’un projet à construire. Et ce projet va évoluer étape par étape. L’achat se fait donc progressivement, à mesure que le chantier avance. Ce principe est très encadré par la loi, notamment depuis la loi du 3 janvier 1967.

Prenons un exemple concret programme devenir promoteur module Apprenez à vendre en vefa : vous réservez un appartement début 2025 dans un programme livré courant 2026. Le jour de la signature chez le notaire, vous ne voyez que des plans, une notice descriptive, et un calendrier prévisionnel. Vous payez un premier acompte à la réservation, puis d’autres sommes à chaque étape du chantier :

• à l’achèvement des fondations,
  
  
• à la mise hors d’eau (pose du toit),
  
  
• à la fin du gros œuvre,
  
  
• puis au moment de la livraison définitive.
  
  

Ce fonctionnement permet au promoteur de financer l’opération sans tout avancer lui-même, tout en protégeant l’acquéreur. En effet, la VEFA impose des garanties obligatoires : garantie financière d’achèvement, garantie décennale, engagements de conformité sur les surfaces, les matériaux, et les délais.

Aujourd’hui encore, ce dispositif est la norme dans la promotion immobilière. Il a permis de structurer le marché, de limiter les abus, et de donner aux particuliers une sécurité juridique forte lorsqu’ils investissent dans l’immobilier neuf.

À quel moment la VEFA devient-elle obligatoire ? Ce que dit vraiment la loi

Quand on parle de promotion immobilière, ou comment devenir promoteur, on ne peut pas passer à côté de la loi du 3 janvier 1967. Cette loi n’est pas juste une ligne dans un code juridique : c’est elle qui a mis de l’ordre dans un secteur qui, à l’époque, partait un peu dans tous les sens.

Avant elle, les ventes sur plan se faisaient dans un flou total. Un promoteur pouvait vendre un logement qui n’existait pas encore, sans garantie réelle d’achèvement. Résultat : beaucoup de projets abandonnés, des acquéreurs laissés sans recours. C’est pour stopper ces dérives qu’un cadre strict a été mis en place.

Aujourd’hui, ce cadre s’appelle VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Il est inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation (articles L.261-1 à L.261-22) et s’impose automatiquement dans certaines situations bien précises.

Voici les conditions pour que la VEFA s’applique :

• Le bien est vendu avant d’être construit ou terminé.
  
  
• Il est destiné à l’habitation, ou à un usage mixte (habitation + activité).
  
  
• Le promoteur est un professionnel qui s’engage à livrer un bien achevé.
  
  
• L’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
  
  
• Le paiement est progressif, selon un calendrier strict :
  
  
  
  • 35 % à l’achèvement des fondations,
    
    
  • 70 % à la mise hors d’eau (toiture posée),
    
    
  • 95 % à l’achèvement complet,
    
    
  • et les 5 % restants à la remise des clés.
    
    

Dès que tous ces critères sont réunis, le contrat entre automatiquement dans le régime VEFA. Cela signifie que le promoteur est tenu de respecter un certain nombre d’obligations :

• fournir une garantie financière d’achèvement (GFA),
  
  
• remettre un descriptif technique détaillé,
  
  
• respecter un formalisme strict, encadré par la loi.
  
  

Ce n’est pas une option. C’est une obligation légale, pensée pour sécuriser chaque étape de l’achat. Et en 2025, cette loi est toujours la base de tout projet d’achat dans l’immobilier neuf.

Sources :

• Code de la construction et de l’habitation, articles L.261-1 à L.261-22
  
  
• Décret n°67-1166 du 22 décembre 1967

Sources :

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006175979/

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000875096/

Quel est l’avantage d’acheter en VEFA pour un particulier ?

L’un des principaux avantages de la VEFA, c’est le cadre protecteur imposé par la loi. L’acheteur bénéficie d’une série de garanties imposées au promoteur : garantie financière d’achèvement, garantie décennale, garantie de parfait achèvement… Autrement dit, même en cas de faillite, les travaux seront terminés.

Autre point fort : la possibilité de personnaliser son logement. Tant que le chantier n’est pas trop avancé, l’acquéreur peut choisir certains matériaux, les revêtements, ou parfois même modifier la disposition intérieure. C’est un vrai confort, surtout pour un achat destiné à devenir une résidence principale.

Côté budget, la VEFA offre aussi des frais de notaire réduits (2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien) et parfois des exonérations temporaires de taxe foncière, selon les communes. En investissement locatif, des dispositifs comme la loi Pinel peuvent également s’appliquer.

Enfin, un bien acquis en VEFA respecte toujours les normes techniques et énergétiques les plus récentes (comme la RE2020). Cela se traduit par des économies de chauffage, un meilleur confort thermique et acoustique, et une valorisation plus stable du bien à la revente.

En résumé : plus de sécurité, plus de confort, et souvent une meilleure rentabilité sur le long terme. C’est ce qui fait de la VEFA une option sérieuse pour qui veut investir ou se loger sans mauvaises surprises.

Quel est l’avantage de la VEFA pour un promoteur immobilier ?

Pour un promoteur, la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) représente un levier stratégique essentiel. Son principal avantage ? Pouvoir vendre avant même d’avoir construit. Autrement dit, il peut tester la viabilité commerciale de son projet avant de dépenser des millions en travaux.

La logique est simple : une fois le permis de construire obtenu et les plans validés, le promoteur peut commercialiser ses logements « sur plan ». Il s’assure ainsi que le produit plaît, que les prix sont bien positionnés, et que le marché est prêt à suivre. En cas de mauvais retours ou de lenteur commerciale, il peut ajuster son offre, ou même décider de ne pas lancer le chantier. C’est un outil de gestion du risque extrêmement puissant.

Autre avantage majeur : l’échelonnement des paiements. La VEFA permet de sécuriser des versements au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Cela facilite l’accès au financement bancaire, car les banques voient que le projet est prévendu, et donc beaucoup moins risqué.

Enfin, vendre en VEFA permet au promoteur de limiter les frais de portage : il ne garde pas les biens invendus trop longtemps, n’a pas à supporter les charges liées à une vacance, et peut optimiser sa trésorerie sur plusieurs opérations en parallèle.

La VEFA, c’est donc plus qu’un simple cadre juridique : c’est un modèle économique complet qui permet au promoteur d’agir avec plus de souplesse, de visibilité, et de sécurité.

Dans quels cas un promoteur a-t-il intérêt à utiliser la VEFA ?

La VEFA est un outil juridique et financier très avantageux pour un promoteur, mais elle ne s’applique pas à tous les projets. Son intérêt réel dépend de la taille de l’opération et des moyens que le promoteur est prêt à mobiliser.

Sur de petits projets, comme la construction de deux ou trois maisons, la VEFA est souvent disproportionnée. Elle nécessite un montage juridique plus lourd, une garantie financière d’achèvement, un formalisme administratif complexe, et surtout, une stratégie commerciale bien pensée. À ce niveau, les frais fixes (notaire, architecte, GFA, communication) peuvent engloutir une grande partie de la marge. Le promoteur a donc tout intérêt à opter pour une vente classique, soit après construction, soit en bloc à un investisseur unique.

En revanche, pour des programmes de 8 à 10 lots ou plus, la VEFA devient une solution parfaitement adaptée. Elle permet de vendre en amont, de réduire le besoin de financement, et de rassurer les partenaires bancaires. C’est aussi un excellent moyen de tester l’adéquation du projet avec la demande locale, sans risquer de lancer un chantier qui ne se vendra pas.

À condition de mettre en place une vraie force commerciale (agence, communication digitale, panneaux, visites sur plan), la VEFA devient un accélérateur de rentabilité. Elle donne au promoteur de la souplesse, une meilleure visibilité, et une capacité à reproduire rapidement des opérations plus ambitieuses.

Quelle est la différence entre une VIR et une VEFA ?

Lorsqu’on investit dans l’immobilier neuf ou rénové, il est essentiel de bien comprendre la différence entre une VEFA et une VIR, car ces deux types de ventes n’impliquent ni les mêmes obligations, ni les mêmes garanties.

La VEFA, ou Vente en l’État Futur d’Achèvement, concerne un bien neuf qui n’est pas encore construit. Le promoteur s’engage à réaliser l’ensemble des travaux. L’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement du chantier, avec des paiements progressifs encadrés par la loi. Ce dispositif repose sur la loi du 3 janvier 1967 et offre des protections importantes : garantie financière d’achèvement, garantie décennale, etc.

La VIR, ou Vente d’Immeuble à Rénover, est différente. Elle concerne un bâtiment existant (souvent ancien) que le vendeur s’engage à rénover. Le bien est déjà construit, mais il nécessite des travaux lourds. Dans ce cas, le transfert de propriété est immédiat, et les travaux sont réalisés après la signature. Ce régime repose sur l’ordonnance du 8 mars 2005, et les garanties sont plus limitées que pour la VEFA. Il n’y a notamment pas de garantie d’achèvement obligatoire.

En résumé : la VEFA s’applique au neuf, la VIR à l’ancien rénové. Le choix dépendra du projet, du niveau de risque accepté, et des objectifs d’investissement.

Conclusion : La VEFA, un cadre stratégique à connaître par cœur

Que vous soyez investisseur, futur acquéreur ou promoteur immobilier, comprendre le fonctionnement de la VEFA est aujourd’hui indispensable. Ce dispositif, encadré par la loi du 3 janvier 1967, a profondément transformé la manière de vendre et d’acheter dans l’immobilier neuf.

Nous avons vu que la VEFA repose sur un principe simple, mais puissant : permettre au promoteur de vendre avant de construire, tout en offrant aux acheteurs des garanties solides. Ce double mécanisme rend la VEFA à la fois protectrice et stratégique.

Côté acheteur, elle offre un cadre rassurant : garantie d’achèvement, livraison encadrée, conformité aux dernières normes énergétiques, personnalisation du bien, et frais de notaire réduits. Côté promoteur, elle permet de limiter les risques financiers, de tester la demande réelle du marché, et de mieux structurer le financement du projet grâce aux préventes.

Mais attention, la VEFA ne s’improvise pas. Elle nécessite une rigueur de montage, un accompagnement juridique solide, une stratégie commerciale efficace et une compréhension fine du contexte local. C’est pourquoi elle est surtout adaptée à des projets de taille intermédiaire à grande, avec une véritable organisation en place.

Si vous envisagez d’utiliser la VEFA dans vos projets ou souhaitez simplement mieux la comprendre, Richard Emouk, expert reconnu en promotion immobilière, est là pour vous accompagner. Fort de plus de 12 ans d’expérience, il partage son savoir-faire à travers la plateforme Kindnee, où vous trouverez des formations, des outils concrets et des retours d’expérience de professionnels du secteur.

Comprendre la VEFA, c’est anticiper, sécuriser et mieux performer. Avec les bons repères et les bonnes ressources, vous pouvez aller loin. Et vous n’êtes pas seul.

‍